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		新房贷利率元旦执行
2007年，经过央行5次加息，个人住房商业贷款利率已经从年初的6.84%涨至7.83%。而利率0.99%的涨幅所增加的利息，将一股脑在2008年元旦全部压在贷款者肩上，为避免因加息而产生的负担，国内一些城市已涌现住房按揭提前还贷热潮。那么，房贷新利率执行，月供究竟增加了多少？在目前投资环境下是否有必要提前还贷？各家银行关于提前还贷都有哪些不同的规定？怎样的还贷方式最适合自己？弄清这一系列问题，选对房贷，就能免当房奴。

	房贷培训第1课：各大银行近期产品
	固定利率房贷房贷双周供直客式贷款宽限期还贷接力贷
	移动组合房贷入住还款法住房再按揭轻松安居贷循环贷

第1节　固定利率房贷

　　推出银行：光大银行、建设银行、招商银行。固定利率房贷在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额，将未来的利率风险锁定。但是固定利率贷款相对高于同期的贷款基准利率，而且如果一旦利率水平降低，购房者有可能要为房贷多交钱。

第2节　房贷双周供

　　推出银行：深圳发展银行。个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供还款额的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短。“双周供”虽然能节省不少利息，但并不适合大多数人，应该谨慎选择。

第3节　直客式贷款

　　推出银行：中国银行、民生银行、建设银行、光大银行等。银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。购房者可以自由选择有该业务的银行；可享购房一次性付款折扣(视不同项目而定)；免除开发商所指定的律师审核购房者贷款资格等手续的律师费；免除保险费支出(视不同银行、项目而定)。

第4节　宽限期还贷

　　推出银行：上海银行等。宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。该还款方式最大优势，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。

第5节　接力贷

　　推出银行：农业银行等。当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，可以以借款人的亲属(父母、子女及其配偶)作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买住房，所购住房归一方或者各方共同所有。这意味着原住房按揭贷款条件的年龄限制放宽了，即父母可与子女一起接力偿还住房贷款。

第6节　移动组合房贷

　　推出银行：民生银行等。这是今年出现的更为灵活的一种住房按揭方式。该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，定制个性化的还款方案。在还款期内，还款方式还可以随时调整。便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。

第7节　入住还款法

　　推出银行：招商银行等。入住还款法是为购买一手房按揭客户推出的全新产品，客户申请招商银行入住还款法后，在约定的期间内只还利息，不还本金，约定期满后再转为等额还款或等额本金还款，大大降低了入住前的月供负担，使客户可以节省资金用于入住和装修等事项。缺点是利息比普通房贷要多一些，加上了约定期还的利息。

第8节　住房再按揭

　　推出银行：中国银行、招商银行、光大银行。用已抵押给银行的物业到银行办理再次按揭，银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估，从而为客户增加一定的贷款额度。贷款用于其支付购买住房及车位(库)、家庭大额耐用消费品、汽车和住房装修等一揽子资金需求的人民币个人组合贷款。适合于已办理住房按揭后又有融资需求或者希望盘活按揭房资产的客户。

第9节　轻松安居贷

　　推出银行：交通银行。“轻松安居贷”通过将还款期限分成两个阶段，使第一阶段月供较正常月供大幅减少而第二阶段月供较正常月供稍微增加，达到减轻初期还款的压力，借款人首三年最低还本金额可低至100元，平均每月还本金额不足2.8元！对首次置业者或工作时间较短但具有发展潜力的年轻人士及其他因合理原因需要在贷款初期减少还款的客户帮助很大。

第10节　循环贷

　　推出银行：深圳发展银行、建设银行、招商银行等。“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款需要时间较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，有30年。然而用途较为局限，要想获得授信，不能用于炒股买期货。

	房贷培训第2课：寻找适合的还贷法
	本金归还计划等额本金一次还本付息
	按期付息还本等额本息等额递增、等额递减

第1节　本金归还计划

　　借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。假如从银行贷款20万元，15年期，采用等额本金还款，首个月本金为1111 元左右，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。此种还款方式适合于没有每月固定收入，但每完成一项工作都有大笔收入一族。

第2节　等额本金

　　借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群（比如有些中年人）。

第3节　一次还本付息

　　贷款期限在一年（含一年）以下的，到期一次还本付息，利随本清。现在，一年的期限有望最高延长至5年。该方式一般只对小额短期贷款开放。这种还款方式适应的人群面比较窄，必须注意的是，它容易使借款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。

第4节　按期付息还本

　　借款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。适合人群：这种方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊到几个月。

第5节　本金归还计划

　　借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。采用这种还款方式，每月还相同的数额，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。

第6节　等额递增、等额递减

　　这两种还款方式都把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。适合人群：对于事业前途广阔的年轻人来说，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。

个人住房商业贷款工具

	·商品房购房计算器 ·提前还贷计算器

	·商业贷款等额本金计算 ·银行按揭利率计算

	·个人住房商业贷款利率表

	·个人住房公积金贷款工具 ·二手房及其他计算工具

	房贷培训第3课：提前还贷须知道
	认识提前还贷提前还贷五步骤各银行还房贷规定
	打响金算盘提前还贷注意事项三类人不宜提前还

第1节　认识提前还贷

　　所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，谢先生申请公积金贷款30万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。

第2节　提前还贷五步骤

　　年底了，分红、奖金“喜从天降”，许多贷款者有了资金实力将房贷提前还一部分以减轻未来的压力；更重要的是，从明年1月1日起，央行今年五次加息所增加的利率会“降临”到多数贷款者身上，利率将由5.81%涨至6.6555%，是否要提前还贷，提前还贷又有哪些步骤，成为理财者们最近必须要考虑和执行的问题。

第3节　各银行还房贷规定

　　　　各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程。工商银行：提前还房贷目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额要在万元以上。客户要还贷一般是提前1个月预约。农业银行：目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷一般提前10天与银行预约。

第4节　打响金算盘

　　购房，无论对于哪个家庭都是一件大事。没有多少的积蓄的情况下，多数家庭除了不失面子向亲朋好友借，往往就会选择向银行贷款。有一部分家庭在银行贷款后，由于又筹集到了资金或是发了一笔“意外”之财，又会打破原来的银行还款计划，需要提前还款。那么，贷款购房的家庭，在提前还房贷时如何才能更划算呢？现理财专家给你支三招，以供参考。

第5节　提前还贷注意事项

　　今年以来央行加息不断，但前几年贷款的投资者今年年内仍执行旧的房贷利率，很多人都还没感到数次加息带来的压力。但也有先知先觉者，他们测算下来明年1月1日开始房贷利率的提高将给他们带来更多的利息负担，还不如在年底前提前全额还清房贷或者部分提前还贷。但也并不是每个人都适合提前还贷的。提前还贷要注意四个事项。

第6节　三类人不宜提前还

　　随着房贷利率连续上调，许多贷款者选择提前还贷。日前，相关专家表示，提前还贷缩短贷款期限会更省钱一些，但贷款者不应盲目随大流，有三类人不适合提前还贷。首先是使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者，其次是使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4的消费者，最后是资金紧缺、经济能力有限的市民。

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